첫 나의 집을 떠나보내며 - 2부 (양도소득세, 중개수수료, 법무사 수수료 절약)
다른 블로그에 적었던 글 다시 가져와 봅니다.
사업 때문에 부동산 계약을 4건 정도 추가로 했는데, 정말 중개인 중요합니다!!!
아파트를 거래할 때에는 괜찮지만, 건물이나 토지 빌라등 하실 때에는 정말 정말 중개인이 중요해요!
1부 보다는 2부에서는 조금 더 실용적인 내용을 다루어 보려고 합니다. 3년 뒤?에 다음 집을 팔 나에게 혹은 그전에 다른 부동산을 살 나에게 보내는 쪽지 일 수 도 있고 지금 부동산 계약을 고민하시는 분들에게는 유용한 내용이 될 것 같습니다.
1. 세금 세금 세금
다들 지금 집 값이 많이 올랐다는 소식 때문에 집을 가진 사람들이 많은 부를 축적했을 수도 있지만.. 세금 부분을 제대로 고려하지 않았다면 실제로는 매매를 마무리 해보면 그 동안의 물가상승률이나 기대수익률을 고려하면 만족스럽지 않은 오히려 이건 손해를 봤다라고 생각되는 일이 생길 수도 있습니다.
매년 7,9월에 내는 재산세
그리고 종부세
거래할 때 내는 양도소득세
이 세가지를 고려하지 않고 거래하신다면 생각했던 것과 다른 결과를 얻으실 수 있으니 미리미리 계산해보고 세금이 얼마나 나올지 나왔는지를 잘 계산하시는게 중요할 것 같아요. 특히 종부세 같은 경우에는 대략적으로 계산을 해보니 고가주택이 2채 이상 있으신데 현금흐름이 좋지 않으신 분들은 세금을 내기만도 빠듯할 수도 있어서 많이 알아보셔야 할 것 같아요.
여기서는 양도소득세에 대해서 더 얘기를 해볼까 합니다.
양도소득세가 얼마나 나올지를 계산하는게 생각보다 힘든데, 일단은 어떻게 계산이 되는지 큰 그림을 이해하시면 제일 편할 것 같아요.
양도소득세 계산시에는 아래 그림과 같이
매도가격을 기준으로 그 집을 취득하였을 때의 비용 (집, 보일러, 중개수수료, 취득세 등등)을 차감하고 그리고 전체양도차익중에서 비과세 양도차익 부분을 제한 다음에 나온 "과세대상양도차익"에서 장기보유특별공제를 제하여 나온 양도소득금액에 정해진 세율을 적용하여 양도소득세를 확정하게 됩니다.
조금 더 자세하게 보고 싶으시면 아래 국세청 양도소득세 가이드라인을 보시면 될 것 같아요.
솔직히 자잘한 계산은 다 세무사를 통해서 하시겠지만, 그래도 큰 흐름을 이해하시면 다음에는 어떻게 해야 수익을 더 올릴 수 있을지 생각이 나는 부분도 크기 때문에 이해하시는 게 제일 좋을 것 같습니다.
그리고 혼자서 계산을 해볼려고 할때에 가장 헷갈리는 부분은 어떻게 비과세양도차익이 계산이 되는지인데, 그 부분이 궁금하시다면 아래 유튜브를 보시면 도움이 될 것 같습니다.
결론적으로 저는 1가구 1주택임에도 불구하고 양도소득세를 내어야하는 입장이더군요.
어떻게보면 다행스러운거지만 1가구 1주택이라 본인은 내지 않으실 거라 생각하시는 분들도 있을 테니 잘 알아보시길 바랍니다.
중개수수료는 처음에 확정해라
공인중개사분들과는 처음에 중개수수료를 확정하시는 게 좋을 것 같습니다.
저희도 집을 매수하고 매도하는데 너무 정신이 없어서 이 부분에 대해서 처음에 확정을 하지 못해 마지막에 협상을 하려고 하니 너무 힘들었네요.
이런저런 커뮤니티 그리고 지인을 통해서 해당 지역 부동산의 중개수수료에 대해서 사전에 파악하시고 시세가 어떤지를 이해하신 다음에 처음에 상담을 가실 때부터 어느정도 눈높이를 맞추어 놔야할 것 같습니다.
지금 가장 문제가 되고 있는 건 집값이 많이 오른 만큼 기존 수수료율을 적용하면 중개수수료부담이 매도매수인에게 굉장히 부담스럽다는 거죠. 저의 경우는 매도쪽 부동산에서는 처음에 0.77%을 불러서 굉장히 당황했습니다. 매수를 하려는 집이 있는 곳이 더 좋은 주거 지역이고 부동산거래에 대한 관심이 뜨거운 지역임에도 불구하고 처음부터 0.6%를 불렀던 것을 생각하면 처음에는 당황스럽더라구요. 이래저래 협상을 하여 0.77에서 비슷한 0.6%로 낮출 수는 있었지만 이미 거래가 마무리되는 시점이기 때문에 협상하기가 너무 힘들었습니다.
부동산 시장이 과열되어서 공급이 부족하거나 다른 집보다 저렴한 가격에 혹은 까다로운 조건에 집을 구매하셔야한다면 당연히 중개인 분들에게 인센티브를 지불해야 원활하게 원하시는 집을 거래하실 수 있을 거에요. 이런 상황에서는 당연히 중개수수료를 낮추기가 힘이 들겠지만, 그런 상황이 아니라면 얼마정도의 중개수수료를 지출할지는 필히 처음에 어느정도 확정을하고 비용을 아끼시는게 좋을 것 같습니다.
법무사, 세무사사무실을 잘 활용해라
부동산정책이 워낙 자주 바뀌다보니 내야할 세금에 대해서도 적절하게 계산을 하기가 어렵습니다.
혼자서 이 모든 것을 해결하려고 하시지 마시고, 부동산 전문 세무사를 소개 받으셔서 시간도 줄이시고 절세도 하시는 게 좋을 것 같습니다. 저 같은 경우 세무사 수수료로 33만원 정도가 부과 되었지만, 혹시나 이런저런 이슈가 있었을 경우에 그에 대한 대응책을 미리 마련한 셈 치고 있습니다. 이 수수료도 지역에 따라서 다르니 조금만 확인해 보시면 저보다 더 저렴한 곳도 찾으실 수 있을 것 같아요. 제가 낸 수수료를 벤치마크로 하시고 더 저렴하고 좋은 서비스를 제공하는 곳을 찾으시면 좋겠네요.
아 그러고 보니, 세무사 사무실에서도 비용을 계산을 할때에 한 번 실수를 하시더라구요. 조금 번거로우실수도있겠지만 금액이 큰 거래이다보니 여러가지 비용항목이 제대로 기재가 되었는지 본인이 생각한것과 다르게 반영된다면 왜 그런것인지 확인해보시는게 좋을 것 같습니다.
매수하는 물건을 위한 법무사 비용도 보수료만 부과세포함하여 55만원 지불하였는데, 처음에는 80만원인가 부르던 것을 깍은 값입니다. 여기에 추가로 교통비, 일당, 등록비용 등등 추가로 10만원 정도를 청구하던데 솔직히 이 부분도 할 얘기가 많았으나 타이밍을 놓쳐서 얘기를 못했죠... 이런 부분들도 미리 알아 놓으시고 법무사 비용을 확정지으시면 비용을 더 아끼실 수 있을 것 같습니다.